Mitől zöld az Allee?

2011. november 04., péntek

Címkék: allee bream ING Újbuda zöld

Baross Pál FRICS jelenleg az ERM Hungária Kft. vezető project tanácsadója és emellett BREEAM International minősítő. Korábban az ING magyarországi igazgatójaként részese volt az Újbuda ALLEE városközpont megvalósulásának a tervezési fázistól egészen az átadásig.

 

  • Mi volt az Ön feladata az Allee megvalósításánál?
  • Egészen 2010. július 1-ig voltam az ING ingatlanfejlesztőnek a magyarországi igazgatója. Az Allee beruházás vezetőjeként én részt vettem a helyszín megvásárlását érintő tárgyalásokon, illetve egy nemzetközi építész társasággal és részben a Finta Stúdióval közösen készítettük el a beruházási terveket. Az ING-nél – ekkor már 3 éve – egy speciális termékfejlesztő csoport tagja voltam, ahol 2006-ban javasoltam először, hogy a „zöld” (sustainable) építészet alkalmazását az egész cégen belül bevezessük. Mint minden nagy vállalatnál, itt sem volt könnyű feladat meggyőzni a legfelső szint döntéshozóit. Amikor ezt először felvetettük a munkacsoportban, mindenki azt mondta, hogy ez egy érdekes elképzelés, amit beépíthetünk a saját projektünkbe. A következő évben előbbre lépett a folyamat, és minden országban az ING igazgatójának a saját jogi környezetéhez képest kellett odafigyelnie a fenntartható fejlesztés szempontjainak alkalmazására. A harmadik évben pedig az ING elfogadta ezt a zöld ún. „Green thinking” (Zöld gondolkodás) programot. Megkezdődött az egész filozófia bevezetése a belső oktatásba, menedzsment tréningekbe. 2008-ban már egy ING project nyerte meg az Urban Land Institute által alapított „Sustainable Development” globális nagy díját.

 

 

  • Mitől „zöld” az Allee?
  • Számomra több olyan pont is volt az Allee tervezése során, ami részben a helyből adódóan, részben az egész fejlesztési filozófiából fakadóan mind a LEED mind a BREEAM minősítésnek megfelelt volna. Az ING, mint ingatlanfejlesztő évek óta „belvárosi filozófiát” képvisel, azaz az ingatlan projektjeinkkel a városmagok urbanisztikai potenciálját erősítsük. Az évtizedes ingatlanfejlesztési eredmények ugyanis azt igazolták, ezek az épületek tartják legjobban az értéküket. Az alapelvünknek megfelelően olyan területet próbáltunk újrahasznosítani, ami már a város szövet beépített része, de vagy a technológiai vagy funkcionális elévültsége miatt szükséges megújítása. A Skála „doboz” és a körülötte lévő felszíni parkoló tipikus esete volt a funkcionális amortizációnak. A Skála helyszín jó tömegközlekedési kapcsolatokkal rendelkezett, amit a 4-es metró még erősíteni fog, és a közösségi kapcsolattal való kiszolgálás szintén egyik alapkövetelménye a BREEAM minősítésnek. Emellett fontos szempont volt, hogy multifunkcionális fejlesztést tervezzünk. Ez mindig egyfajta kereskedelmi kockázatot jelent egy fejlesztőnek. Amennyiben egy cégnek nincs gyakorlata például lakásfejlesztési projektekben, úgy ez egy drága belső fejlesztési folyamat lehet. Ennek ellenére az igazgatóság elfogadta, hogy egy multifunkcionális központot valósítsunk meg, ami megint számos „zöld” értéket (és BREEAM pontokat) képvisel. Az Allee esetében egyedülállónak tartom azt, ahogyan a környezet rehabilitációján dolgoztunk, illetve a bevásárlóközpont kialakítását, amelynek egy része az utcára nyitott. A következő lépésként, a tervezés fázisában megpróbáltuk a lehető legtöbb fényt behozni az épületbe. Ezt nehéz volt elérni, hiszen a boltok tulajdonosaira kevés ráhatásunk volt., A kereskedőknek saját „brand” filozófiájuk a termékvilágításra, hogyan akarják az árukat prezentálni. Az egyik üzletláncnak például kifejezett igénye volt, hogy a vevői természetes fénynél is megnézhessék a ruhákat. Míg egy másik üzletlánc arra koncentrált, hogy belülről megvilágítva tehesse attraktívvá termékeit.  Így a belső világítás, villamosenergia-felhasználás terén éppen ezen egyéni igények miatt nem lehet előbbre lépni. Ez egy nagyon hosszú folyamat, hogy hogyan képes az ember egy fejlesztést úgy megvalósítani, hogy annak az utolsó felhasználója is részese legyen. Ezért is biztosítottunk ebben a projektben ennyi fényt az átriumos megoldásokon keresztül, ami az egész épület energiaháztartásához járul hozzá. Emellett próbáltuk megakadályozni a felesleges vízfelhasználást is, a mosdóhelységekben szerelt speciális csapok segítségével. Szintén „zöld” kérdés a hulladék anyagok begyűjtése az építkezés és az üzemeltetés során. A házszabályok értelmében ugyanis teljes mértékben megoldható a szelektív hulladékgyűjtés. Az Allee esetében nagy innovatív lépés volt, hogy az építkezés során keletkezett hulladékot nem minden kivitelező külön-külön kezelte, hanem mi projektmenedzserként fordítottunk gondot erre.
  • Miért nem kapta meg az Allee a BREEAM minősítést? 
  • Ennek két oka van. Egyrészt a minősítési folyamatot időben, tulajdonképpen a tervezési fázisban el kell kezdeni és főleg dokumentálni.. Az Allee-t 2004-ben kezdtük el tervezni, amikor erre még nem figyeltünk oda. A kezdetekkor szükségünk lett volna egy BREEAM szabvány dokumentációra, amely igazolta volna, hogy környezetvédelmi szempontból – nincs ökológiailag fontos növény a területen, a helyszín nem árvízvédelmi terület, a vízháztartás le van szabályozva - ideális helyszínt választottunk. Ezek a szempontok ugyan a magyar engedélyeztetési rendszeren keresztül megvalósultak, de utólag már nem lehet BREEAM szabványt fabrikálni. Ezért mi egy ún. GAP analízist készítettünk, amely azt mutatta meg, hogyan felelne meg az épület a BREEAM kritériumrendszerének, amikor elkészül. Ezzel kaptunk egy BREEAM Pass minősítést. Ez azt jelenti, hogy az épület az adott ország jogrendszerében az előírt szabványnak mindenben megfelel, de semmiféle extrát nem nyújt. Az épületet megvásárló Allianz számára ez fontos információ volt, hiszen ez a BREEAM Pass minősítés azt bizonyítja, hogy az épülettel hosszú távon nem lesz probléma. A bürokratikus folyamatnak azonban nem feleltünk meg teljes mértékben.

 

  • Utólag már nem lehet megszerezni a minősítést?

 

  • Utólag is lehet minősítést kérni. Angliában erre használják a „BREEAM in use” (Épület használatban) nevű minősítési rendszert, ebből azonban még nem készült nemzetközi standard. A nemzetközi standard lényege, hogy bár nagyon hasonlít ahhoz az eredeti standardhez, de a klimatikus viszonyoknak, helyi körülményeknek kell megfelelnie.  Az Allee építésénél mi az épületanyagok beszerzésére sem figyeltünk oda a minősítéshez szükséges mértékben, ugyanis nem minden, az építkezéshez szükséges anyagot,  500 kilométeres körzetből szereztük be. A piacon alapvetően egyre keresettebbek a LEDD és a BREEAM minősített épületek, de sok munka és véleménykülönbség kristályosodik ki. A piac elkezdett felfigyelni arra, hogy milyen építészt, mérnököt kérnek fel. Azelőtt is odafigyeltünk, de inkább az építészet esztétikai megközelítéséből adódóan. Ezzel párhuzamosan az üzleti szférában kialakult az ún. „social responsibilty”, és ez a „környezeti tudatosság” beépült ebbe a folyamatba. Egyre több bérlő elkezdte figyelni, hogyan van biztosítva egy irodaépületnek a környezeti hatása. Emellett megjelent a piacon a befektetői oldal is, akik az épület vízfelhasználását, energiafogyasztását, egészségre gyakorolt hatását vizsgálják. Ebből lassan összeállnak a fogaskerekek. Az ING már eladta az épület 50 százalékát. Így az utólagos BREEAM minősítés kérdése már az ING hatáskörén kívül esik. Úgy gondolom, hogy ezt már folyamatosan vizsgálják, figyelik, hogy a lehető legjobb eredményeket tudják felmutatni.
  • Mi az Allee legerősebb „zöld” jellemzője?
  • Teljesen egyedi része a fejlesztésnek a „mix use” Itt az ember alapvetően úgy tud időt eltölteni, hogy csak gyalogol. Nem autóhasználatra épült fejlesztés. Az Alleet a „harmadik hely” (The third place) filozófiájával terveztük meg.

 

 

 

 

 

Keresés
Bejelentkezés / Regisztráció
BMW GROUP ÁLLÁSAJÁNLATOK JANUÁRBAN

AUTOMATIZÁCIÓS MÉRNÖK (F/M/X)

LOGISZTIKAI TERVEZŐ (F/M/X)

KARBANTARTÓ MÉRNÖK

TERMELÉSTÁMOGATÓ TECHNIKUS

IT SPECIALIST WORKSPACE (F/M/X)

Média Partnerek